Haos na tržištu nekretnina u Srpskoj: Prodaju stanove u ILEGALNIM ZGRADAMA i na tuđoj zemlji

Kupili ste stan, godinama ste rintali i odricali se svega da biste isplatili stambeni kredit i godinama su vas ubjeđivali da je vaš stan „čist“ i da ima sve „papire“, ili da neki „manji problemi“ sa dokumentacijom „nisu bitni“.

Ali, kada taj stan pokušate da prodate, ili da podginete hipotekarni kredit, na površinu može isplivati svašta.

Ovakva situacija u Republici Srpskoj nije rijetkost.

Prevare vrebaju na svakom koraku, pravna nesigurnost poprima razmjere epidemije, a građani, koji plaćaju porez, takse, notarske naknade… često ostaju sami da se za svoj pošteno stečeni krov nad glavom bore sa bankama, birokratijom ili odbeglim investitorima.

Slučaj vlasnika stanova u zgradi u Ulici Palih boraca 55 u Banjaluci nedavno je šokirao javnost.

Nekoliko godina nakon što su legalno kupili i pošteno platili svoje stanove, na vrata im je zakucala “Komercijalna banka” Banjaluka, preteći im da bi, zbog tuđeg duga od skoro pola miliona KM, mogli ostati bez svojih kvadrata.

Podsjećamo, investitor je ovu zgradu izgradio na zemljištu koje je dao pod hipoteku, stanove je prodao, a kredit nije isplatio.

Stanari tvrde da je u pitanju organizovana prevara i da o hipoteki nisu znali ništa, inače ne bi ni kupovali stanove u toj zgradi.

Kada je u javnost isplivao ovaj slučaj ispostavilo se da on nije jedini i da na tržištu nekretnina ima svega, ne samo u Banjaluci, nego i u drugim velikim gradovima u Republici Srpskoj.

Prevarene porodice poginulih boraca

Neko se bori sa „podmetnutom“ hipotekom, a neki građani su kupili stanove koje ne mogu uknjižiti, jer su izgrađeni na crno, često čak i na tuđoj zemlji. Među prevarenima ima i porodica poginulih boraca.

Tako je, na primjer, boračka zgrada sa skoro 100 stanova u banjalučkom naselju Trapisti, kako tvrde stanari, nema čak ni građevinsku dozvolu, a vlasništvo nad zemljištem na kojem je izgrađena je takođe upitno, jer se speluliše da plac nije plaćen prvobitnom vlasniku.

U Banjaluci postoji još nekoliko zgrada bez upotrebne dozvole, zbog čega ljudi koji su uredno platili kvadrate, svoje stanove ne mogu uknjižiti kao svoje vlasništvo.

I u centru Bijeljine, na uglu ulica Neznanih junaka i Dušana Baranjina, prodati su stanovi u zgradi koja po zemljišnim knjigama – ne postoji.

U Doboju je, prema pisanju lokalnih medija, u zgradi koja takođe nema ni jednog „papira“ i za koju se osnovano sumnja da je izgrađena na tuđoj zemlji, uknjiženo 90 stanova.

Primjeri iz Banjaluke, Doboja i Bijeljine nisu nepoznati javnosti, godinama su pomenute zgrade bile glavne junakinje žestokih afera, ali su s vremenom afere pale u zaborav, a ništa nije rešeno.

U opširnom i za čitanje komplikovanom odgovoru iz Republičke uprave za geodetske i imovinsko pravne poslove (RUGIPP), potvrđeno je da „na adresi Stojana Novakovića 12 nema upisanih stanova i poslovnih prostora”, kao da ni zgrada u Bijeljini, na uglu Ulica Neznanih junaka i Dušana Baranjina “nije upisana u javne evidencije“.

Smanjena cijena kvadrata

O čemu se ovdje zapravo radi i u kakvu su situaciju dovedeni kupci stanova, na primjeru banjalučke zgrade objašnjava Dragan Milanović, direktor Agencije za promet nekretninama „Remaks“.

– Imali smo klijente, koji su preko naše agencije na prodaju nudili stanove u Stojana Novakovića 12. Oni formalno pravno nisu vlasnici tih stanova, jer ih ne mogu uknjižiti, ali mogu ugovorom prenijeti prava i obaveze vanknjižnog vlasnika, koja su stekli kada su isplatili stanove. Kada se zgrada legalizuje i oni će biti uknjiženi kao pravi vlasnici svojih stanova  – objašnjava Milanović i dodaje da je u ovakvim slučajevima cijena kvadrata znatno smanjena.

Kod ove zgrade, kako je ranije pisala Srpskainfo, problem je nastao kada je investitor „Platinium invest“, mimo važeće građevinske dozvole izgradio dva sprata više, nego što je dokumentacijom predviđeno.

Da li je investitoru neko od „nadleženih“ 2007. godine „ispod stola“ obećao da će to biti „naknadno popeglano“, ili je on peti i šest sprat izgradio „na svoju ruku“ – pitanje je na koje bi trebalo da odgovore istražni organi. Ali, nisu odgovorili, iako je ovaj problem star skoro 15 godina.

Navedena zgrada zbog „viška spratova“ nikad nije dobila upotrebnu dozvolu, pa nije mogla ni biti uknjižena, a samim tim nisu mogli biti uknjiženini ni stanovi.

Stanove je investitor, i to po prilično ozbiljnoj cijeni, prodavao dok je zgrada, bar formalno, bila „u izgradnji“, mada su faktički stanovi bili izgrađeni i useljivi. Kupci stanova nisu ni slutili u kavu su se nevolju uvalili.

– Pošto je u međuvremenu istekla i građevinska dozvola i sva druga potrebna dokumentacija, sada bi, za eventualnu legalizaciju bilo neophodno da se cijeli postupak provede ispočetka, a investitor, koji je već rasprodao stanove, nema interesa za to – obješnjava Milanović.

Vlasnici „Platiniuma“ su 2015. prodali preduzeće, pa samim tim i spornu zgradu novom vlasniku Đorđu Lovriću, koji sada pokušava da legalizuje zgradu, uključujući i njena dva dodatna sprata, a to je veliki posao, koji traje godinama.

U međuvremenu, mladi vlasnici spornih stanova su stekli djecu, mnogi i otplatili stambene kredite, i sada bi rado prodali stanove u Stojana Novakovića da kupe veće, ali to ne mogu osim da svoj krov nad glavom daju po znatno nižoj ceni, nego što su ga platili.

Prevara sa jeftinim grijanjem

Kako je ranije pisala Srpskainfo, na putu legalizacije ove zgrade ispriječio se još jedan veliki problem: spremište za plin, koje je preblizu zgrade i zbog kojeg MUP odbija da izda protivpožarnu dozvolu.

Interesansto je da je „jeftino grejanje na plin“ bilo jedno od pogodnosti, kojima su graditelji ove zgrade privlačili kupce stanova.

– Nije nam ni na kraj pameti padalo da to spremište za plin nije izgrađeno po standarnima. Šta je redila inspekcija, ko je uopšte kontrolisao izgradnju zgrade – kaže jedna od vlasnica stanova u Stojana Novakovića.

Ipak, poseban slučaj je „Čajevčeva“ boračka zgrada u banjalučkom naselju Trapisti.

Kako je nestao Šmigo Šmigić

Godinama je bila u žiži jedne od najvećih građevinskih afera u Banjaluci, a danas stanari ove zgrade, zaboravljeni od svih, tavore u zdanju koje propada, a nema načina da se poprave krovovi i instalacije, jer neuknjižena zgrada ne može registrovati Zajednicu etažnih vlasnika.

– Nedavno smo sazvali sastanak, da se nekako dogovorimo da skupimo pare za najneophodnije popravke, da nam stanovi ne propadaju, da bar imamo gde živjeti kao ljudi, kad ih već ne možemo uknjižiti kao svoje vlasništvo – kaže Aleksandra Jović, čiji je svekar stan dobio kao borac Vojske Republike Srpske.

U četiri lamele ove zgrade živi skoro 100 porodica poginulih boraca, ratnih vojnih invalida i veterana VRS, koji su radni vijek proveli u socijalističkom gigantu „Rudi Čajavecu“, u ono doba kad je radnička klasa bila na vlasti, a potom na frontu stvarali i branili Republiku Srpsku.

Podsjećamo, džumbus sa ovom zgradom počeo je još 2003. godine, kada je „Čajavec“ investitoru “Estetik interprojekt” dao bivši stadion malih igara kod hotela „Bosna“, jednu od najatraktivnijih parcela u gradu, u zamjenu za izgradnju 69 stanova za boračke porodice.

Gradnja je trajala godinama, rokovi stalno probijani da bi napokon 2009. bili useljeni stanari i to „na crno“ uz obećanje da će upotrebna dozvolu stići za deset dana.

Prošlo je 12 godina, a od upotrebne dozvole ni traga. U međuvremenu je, naravno istekao rok za građevinsku dozvolu, urbanističku saglasnost i svu drugu dokumentaciju.

A javnost je zaboravila ovu aferu. „Estetik interprojekt“ više ne postoji, odavno ne postoji ni „Čajavec“, a nekadašnji direktor i osnivač ove firme Šmigo Šmigić, tajanstveni inženjer iz Nove Pazove, je nestao.

Stanari boračke zgrade, već umorni od svega, izgubili su vjeru da će stanove koje su dobili ikad moći otkupiti i postati njihovi vlasnici.

– Ma kakva legalizacija, investitor nije platio ni zemlju na kojoj je zgrada podignuta, valjda je ostao dužan 130.000 KM. A vidite, ja sam taj stan kupio od jedne boračke porodice, kako sam ga kupio i šta piše u notarskom ugovoru, ni meni nije jasno – priča jedan od stanara.

SLUČAJ DOBOJ: Ko je jamio – jamio!

Kada je u pitanju zgradu u Ulici Vojvode Mišića 54 u Doboju, prema podacima RUGIPP-a, neki stanovi u toj zgradi jesu upisani u knjigu uloženih ugovora, a neki ne mogu biti upisani u tu evidenciju. Štos je u promjeni propisa.

---

Povezano sa zgradom u Vojvode Mišića 54:

---

Po principu „ko jamio – jamio“, vlasnici stanova koji se bolje razumiju u zakone, ili oni koji su imali bolje savjetnike, svoje su kvadrate uknjižili prije početka 2010, kada je stupio na sangu Zakon o stvarnim pravima.

Njihove komšije koje to nisu uradile do tada ostale su na ledu, pa optužuju one koji su uknjižili stanove u „nepostojećoj“ zgradi, da su to učinili nelegalno.

– Stanovi u ovoj zgradi upisani su u knjigu uloženih ugovora shodno odredbama Zakona o privatizaciji državnih stanova, bez upotrebne dozvole i upisa zgrade i zemljišta u zemljišnoj knjizi, a sve to u vreme pre stupanja na snagu Zakona o stvarnim pravima. Od početka 2010. godine, od kada se primjenjuje ovaj zakon, uslov za upis stanova je  dokaz da je nosilac svojine na građevinskoj parceli, na kojoj je izgrađena zgrada, upisan kao vlasnik zgrade, te da je zgrada dobila upotrebnu dozvolu – pojašnjavaju iz RUGIPP-a.

---

I NELEGALNE ZGRADE SE MOGU UKNJIŽITI

Da bi se izvršio upis zgrade u javne evidencije, potrebno je da zgrada ima svu dokumentaciju, uključujući i upotrebnu dozvolu, koja je na neki način „završni pečat“. Međutim, kako objašnjavaju u RUGIPP-u, u novoj evidenciji – katastru nepokretnosti koji se uspostavlja na teritoriji Republike Srpske, danas je prema Zakonu o premjeru i katastru RS „moguće izvršiti i upis i objekata bez tehničke dokumentacije“. – U takvom slučaju vrši se upis zabilježbe u listu nepokretnosti o tome da je objekat bez građevinske ili upotrebne dozvole, odnosno da je to nelegalan objekat. Tako se omogućava inspekcijskim službama da uvidom u katastar nepokretnosti imaju saznanje o tome da li je određeni objekat sa ili bez odgovarajućih dozvola – navode iz RUGIPP-a.

Izvor: srpskainfo.com / Autor: Milkica Milojević